Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele Menschen einer der größten Schritte im Leben – sowohl finanziell als auch persönlich. Damit Sie die richtige Entscheidung treffen und keine bösen Überraschungen erleben, sollten Sie wichtige Kriterien kennen und sorgfältig prüfen.
Unsere Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung zeigt Ihnen praxisnah, worauf beim Wohnungskauf zu achten ist – von der Lage über die Finanzierung bis hin zu rechtlichen Dokumenten.
1. Lage und Marktentwicklung
Sie entscheidet nicht nur über Ihre Lebensqualität, sondern auch über den langfristigen Wert der Immobilie.
Achten Sie auf Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinische Versorgung und Freizeitangebote. Auch Aspekte wie Lärmbelastung, Grünflächen oder geplante Bauprojekte beeinflussen die Attraktivität.
Zusätzlich lohnt sich ein Blick auf die Marktentwicklung: In Großstädten sind die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten Jahren stark gestiegen, während sie in ländlichen Regionen langsamer wachsen. Prognosen deuten darauf hin, dass die Nachfrage in Ballungsräumen hoch bleibt. Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte deshalb sowohl den aktuellen Kaufpreis als auch die langfristige Wertentwicklung im Auge behalten.
2. Kosten neben dem Kaufpreis
Viele Käuferinnen und Käufer konzentrieren sich auf den Kaufpreis – doch die Nebenkosten beim Wohnungskauf summieren sich schnell. Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland)
- Notarkosten und Grundbuchgebühren: etwa 1,5–2 %
- Maklerprovision: je nach Region meist 2–4 %
Für eine Wohnung im Wert von 300.000 € sollten Käuferinnen und Käufer mit 30.000–36.000 € Nebenkosten rechnen. Das entspricht rund 10–12 % zusätzlich. Wer diese Kosten nicht einplant, gerät leicht in finanzielle Schwierigkeiten.
3. Zustand der Wohnung und Bauqualität
Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie den baulichen Zustand prüfen. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Schimmel, Risse in den Wänden oder veraltete Technik wie Elektrik und Heizungsanlage.
Eine gute Wärmedämmung und moderne Fenster senken die Heizkosten deutlich. Der Energieausweis liefert wertvolle Hinweise – insbesondere, wenn Sie langfristig Kosten sparen und den Wert der Immobilie erhalten möchten. Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben und muss Kaufinteressierten spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht werden.
Ein weiterer wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist der Sanierungsstau. Werden notwendige Modernisierungen aufgeschoben, können hohe Kosten entstehen. Prüfen Sie, ob größere Arbeiten wie Dach-, Aufzugs- oder Heizungssanierungen anstehen. Ein Gutachten durch einen Bausachverständigen kann hier Sicherheit geben.
4. Gemeinschaftseigentum und Erhaltungsaufwand
Beim Wohnungskauf erwerben Sie nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören Treppenhaus, Dach, Fassade, Tiefgarage und Außenanlagen. Achten Sie auf deren Zustand und darauf, ob größere Sanierungen geplant sind.
Wichtig ist außerdem der Erhaltungsaufwand innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Der Erhaltungsaufwand umfasst die Kosten für Instandhaltungs- und Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Ist der Erhaltungsaufwand nicht ausreichend geplant oder steigt unerwartet an, können Sonderumlagen entstehen, die schnell mehrere tausend Euro betragen.
Lesen Sie zusätzlich die letzten Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der Hausverwaltung sorgfältig. Daraus lässt sich erkennen, ob die Gemeinschaft solide wirtschaftet oder finanzielle Probleme bestehen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 wurde die Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen neu geregelt und die Entscheidungsbefugnisse der Eigentümer bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum erweitert.
5. Rechtliche Dokumente
Zwei zentrale Dokumente sind die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Sie legen fest, welche Flächen Sondereigentum sind und welche gemeinschaftlich genutzt werden. Auch Sondernutzungsrechte, z. B. für Stellplätze oder Gärten, sind dort geregelt.
Auch ein Blick in das Grundbuch ist unerlässlich. Hier finden sich eventuelle Belastungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Hypotheken, die den Wert oder die Nutzung der Immobilie einschränken können.
Darüber hinaus sollten Käuferinnen und Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen. Sie geben Aufschluss über geplante Reparaturen, finanzielle Entscheidungen und mögliche Konflikte innerhalb der Gemeinschaft.
6. Finanzierung und Nebenkosten
Eine solide Finanzierung ist entscheidend. Klären Sie frühzeitig, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können und welche monatliche Rate tragbar ist. Vergleichen Sie Kreditangebote verschiedener Banken und informieren Sie sich über Fördermöglichkeiten wie KfW-Programme.
Berücksichtigen Sie zudem mögliche Zinsänderungen. Eine längere Zinsbindung kann sich lohnen, wenn steigende Zinsen zu erwarten sind. Lassen Sie sich von unabhängigen Finanzberaterinnen und -beratern unterstützen, um die passende Strategie zu finden.
Bedenken Sie auch die laufenden Kosten: Hausgeld, Betriebskosten, Rücklagen und individuelle Kosten wie Strom oder Internet sollten in Ihre Finanzplanung einbezogen werden. Eine zu knapp kalkulierte Finanzierung kann schnell zur Belastung werden.
7. Notar und rechtliche Absicherung
Der Kauf einer Wohnung muss immer notariell beurkundet werden. Lesen Sie den Vertragsentwurf genau durch und klären Sie offene Fragen vor der Unterschrift.
Der Notar sorgt für die rechtssichere Gestaltung und Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung ins Grundbuch. Er handelt dabei neutral und ist nicht Interessenvertreter einer Vertragspartei. In Bundesländern mit Anwaltsnotariat kann der Notar zusätzlich als Rechtsanwalt tätig sein, im Rahmen der Beurkundung bleibt seine Rolle jedoch neutral.
8. Diese Fragen sollten Sie sich stellen
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte die richtigen Fragen stellen. Dazu gehören:
- Warum wird die Wohnung verkauft?
- Welche Sanierungen wurden bereits durchgeführt?
- Gibt es geplante Bauprojekte in der Umgebung?
- Wie hoch sind die aktuellen Hausgeldzahlungen?
- Bestehen laufende Rechtsstreitigkeiten der Eigentümergemeinschaft?
Eine klare Kommunikation schützt vor bösen Überraschungen und gibt Sicherheit für die Kaufentscheidung. Zudem kann es hilfreich sein, mit Personen aus der Nachbarschaft oder anderen Eigentümern zu sprechen. So erfahren Sie oft mehr über die tatsächliche Stimmung in der Gemeinschaft und eventuelle Probleme, die in offiziellen Unterlagen nicht auftauchen.
9. Nachbarschaft und Zukunftsperspektive
Neben der Wohnung selbst zählt auch die Nachbarschaft. Fragen Sie, wie die Eigentümergemeinschaft zusammengesetzt ist: Viele Selbstnutzende bedeutet oft mehr Stabilität, während hohe Anteile an Kapitalanlegenden oder Ferienwohnungen für häufigen Wechsel sorgen können.
Auch die zukünftige Stadtentwicklung spielt eine Rolle: Neue Verkehrsanbindungen, geplante Gewerbegebiete oder Infrastrukturprojekte können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Informieren Sie sich bei der Stadtverwaltung über langfristige Entwicklungspläne, um Chancen und Risiken besser einzuschätzen.
Denken Sie auch an die Zukunftsfähigkeit der Immobilie. Ist sie barrierefrei oder altersgerecht? Gibt es Aufzüge und gute Zugänge? Ist eine Ladeinfrastruktur für E-Mobilität vorhanden oder geplant? Solche Faktoren sind nicht nur für Sie selbst wichtig, sondern steigern auch den Wiederverkaufswert.
10. Checkliste und Beratung
Eine gute Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung hilft, alle Punkte im Blick zu behalten. Doch selbst die beste Vorbereitung ersetzt keine professionelle Beratung. Gerade bei Finanzierung und rechtlichen Fragen lohnt es sich, Expertinnen und Experten hinzuzuziehen.
Zu guter letzt sollten Sie geschulte Immobilienberater finden und mit erfahrenen Profis alle offenen Fragen klären – so wird Ihr Wohnungskauf zu einer sicheren und nachhaltigen Entscheidung.
Quellen:
Stiftung Warentest – Thema Immobilienkauf
Stiftung Warentest – Immobilienkauf unter Zeitdruck: Fehler vermeiden
Verbraucherzentrale – Eigentumswohnung kaufen: Worauf Sie achten sollten
Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung: Häufige Fragen und Antworten
Immowelt Ratgeber – Wohnung kaufen: Worauf Sie achten sollten
Handelsblatt – Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung
Süddeutsche Zeitung – Wohnungskauf: Diese Fehler sollten Sie vermeiden
Focus Online – Wohnung kaufen: Tipps und Checkliste
Gesetze im Internet – Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
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