Energieausweis – der Steckbrief einer Immobilie

Wenn heute Neubauten ebenso wie Bestandsgebäude verkauft werden, ist der Energieausweis obligatorisch. Er muss spätestens bei der Besichtigung eines Hauses oder einer Wohnung vorliegen. Das Dokument gibt Aufschluss über die Energieeffizienz und Energiekosten eines Gebäudes und ist damit ein wesentliches Element, um eine fundierte Miet- oder Kaufentscheidung zu treffen.

Was aber ist der Energieausweis, welche Arten gibt es und was macht eine Energieberatung so interessant? Genau das haben wir uns für Sie in diesem Beitrag einmal näher abgesehen.

Sie können sich den Energieausweis als eine Art Steckbrief für Wohngebäude vorstellen. Aufgeführt werden hier wesentliche Objekt-Daten, die aufzeigen, wie die Energieeffizienz einer Immobilie ist. In den aktuellen Varianten erfolgt dies mittels Einteilung in die Energieeffizienzklasse A+ bis H. Ferner erlauben die Angaben Einschätzungen über die Energiekosten zu treffen. Ergänzend finden Sie im Energieausweis Empfehlungen zu Modernisierungsmaßnahmen, mit denen Sie die Energieeffizienz steigern können.

Nach den Vorschriften des Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein Energieausweis in den meisten Fällen Pflicht. Zudem muss er den darin verankerten Vorschriften entsprechen. Heute gibt es zwei Arten eines Energieausweises: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis.

Zur Ermittlung der Kennwerte des Verbrauchsausweises dienen Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinanderfolgenden Jahren, die nicht älter als 18 Monate sein dürfen. Obwohl die Daten tendenziell weniger fehleranfällig sind, werden sie maßgeblich durch das Verhalten der Bewohnenden beeinflusst. Faktoren wie die Anzahl der Personen im Haushalt, Heiz- und Lüftungsgewohnheiten sowie Leerstände spielen hierbei eine signifikante Rolle.

Beim Bedarfsausweis basiert die Berechnung der Kennwerte auf den Bauunterlagen und technischen Spezifikationen von Gebäude und Heizanlage. Zugrunde liegen diesem dabei Klimadaten, angenommenes Nutzerverhalten und Raumtemperatur. Im Unterschied zum Verbrauchsausweis weist ein Bedarfsausweis eine höhere Aussagekraft auf, da die ermittelten Kennwerte nicht vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner abhängen.

Wollen Sie Ihr Eigentum verkaufen oder sich den Traum einer eigenen Immobilie erfüllen, ist der Energieausweis gleichermaßen wichtig. Das hat gleich mehrere Gründe.

In vielen Ländern, einschließlich Deutschland, ist das Vorlegen eines Energieausweises bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Immobilien gesetzlich vorgeschrieben. Dies dient dem Zweck, die Energieeffizienz von Gebäuden transparent zu machen. Ein Verstoß kann unter Umständen hohe Bußgelder von bis zu 10.000 € nach sich ziehen. Wollen Sie selbst ein Haus kaufen oder eine Wohnung mieten, haben Sie das Recht sich den Energieausweis aushändigen zu lassen. Dieser muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Ebenso gehört eine Kopie des Energieausweises bei Vertragsabschluss dazu. Ausnahmen bilden nur etwa Baudenkmäler und Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern.

Was macht den Energieausweis noch so essenziell?

• Transparenz: Der Energieausweis bietet eine klare und vergleichbare Übersicht über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz einer Immobilie. Für potenzielle Käufer oder Mieter ist diese Information besonders wichtig, da sie Rückschlüsse auf die zu erwartenden Nebenkosten, insbesondere Heizkosten, ermöglicht.
• Marktattraktivität: Immobilien, die einen guten Energieeffizienzwert aufweisen, sind oft attraktiver für Käufer und Mieter. Sie lassen sich mitunter zu einem höheren Preis verkaufen oder vermieten, da sie niedrigere Betriebskosten versprechen und als umweltfreundlicher gelten.
• Energieeinsparung: Der Energieausweis dient nicht nur der Informationsvermittlung, sondern fördert auch das Bewusstsein für Energieeffizienz und Umweltschutz. Er zeigt auf, wo mögliche Energieeinsparungen möglich sind, was etwa zur Reduzierung des CO₂-Ausstoßes und zum Schutz der Umwelt beiträgt. Dies ist primär vor dem Hintergrund globaler Bemühungen zur Reduzierung von Treibhausgasemissionen von Bedeutung.
• Sanierungsmaßnahmen: Für Eigentümer bietet der Energieausweis neben der Übersicht über den aktuellen Zustand ihrer Immobilie, auch konkrete Hinweise auf mögliche Sanierungsmaßnahmen. Wer sich zur Umsetzung entscheidet, die freiwilliger Natur ist, kann langfristig Kosten einsparen und die Wohnqualität verbessern.

Nach Ausstellung ist der Energieausweis zehn Jahre gültig. Danach muss er neu erstellt werden. Eine Verlängerung ist nicht vorgesehen.

Hauseigentümer können geeignete Experten in spezialisierten Verzeichnissen wie der Energieeffizienz-Expertenliste der Förderprogramme des Bundes finden.

Die Nutzung von Onlineportalen für die Ausstellung von Energieausweisen ist zwar rechtlich zulässig, allerdings kann das Fehlen einer persönlichen Überprüfung zu unpräzisen Angaben führen, was rechtliche Ansprüche auf Schadenersatz seitens der Käufer oder Mieter nach sich ziehen kann. Die Erstellungszeit für einen Energieausweis hängt von dessen Art und der Verfügbarkeit der Fachleute ab und beträgt in der Regel mindestens drei bis fünf Tage, zuzüglich der Zeit für eine eventuell erforderliche Objektbegehung bei Bedarfsausweisen.

Auf dem Energieausweis erfolgt die Darstellung der Kennwerte für den Energieverbrauch bzw. -bedarf des Gebäudes durch eine alphabetische und farbliche Skala, die von A+ (grün) bis H (rot) reicht, was dem Spektrum von niedrigem zu hohem Energiebedarf entspricht. Pfeile auf der Skala weisen die Position des Gebäudes hinsichtlich seiner Energieeffizienz aus, wobei die dazwischen stehenden Zahlen die jährlichen Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche repräsentieren.

Jede Seite des Energieausweises enthält wertvolle Informationen. Welche das genau sind, haben wir nachfolgend für Sie zusammengefasst.

Seite 1 des Energieausweises:

Seite 1 des Energieausweises umfasst allgemeine Informationen zum Gebäude. Hier ist die Adresse, das Baujahr, die Art der Heizungsanlage sowie die Anzahl der Wohnungen zu finden. Zudem erhalten Sie Aufschluss darüber, ob und in welchem Umfang erneuerbare Energien genutzt werden und bekommen Hinweise zur Gebäudebelüftung und -kühlung sowie zur Inspektionspflicht von Klimaanlagen. Weiterhin wird auf der ersten Seite festgehalten, nach welchem Verfahren – bedarfs- oder verbrauchsorientiert – die energetische Qualität des Wohngebäudes berechnet wurde.

Seite 2 des Energieausweises:

Auf der zweiten Seite werden die Kennwerte für den Energiebedarf angegeben, sofern ein Bedarfsausweis vorliegt. In diesem Fall enthält Seite 3 keine Informationen. Über dem Farbband finden sich Angaben zu den Treibhausgasemissionen, die den umweltrelevanten Auswirkungen des Gebäudebetriebs entsprechen und in neueren Ausweisen verpflichtend aufgeführt werden müssen. Ebenfalls sind Informationen vorhanden, inwiefern gesetzliche Vorgaben zur Nutzung erneuerbarer Energien erfüllt sind. Diese Angaben sind unten links positioniert.

Seite 3 des Energieausweises:

Die dritte Seite des Ausweises zeigt die Kennwerte für den Energieverbrauch, wenn ein Verbrauchsausweis erstellt wurde. In diesem Fall bleibt Seite 2 leer. Die Werte repräsentieren den jährlichen Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche. Eine farbliche Einteilung sowie die Einteilung in Energieeffizienzklassen von A+ bis H helfen bei der Einordnung des energetischen Zustands des Gebäudes. Die Angaben beziehen sich auf die gesamte beheizte oder gekühlte Nutzfläche des Gebäudes, nicht nur auf die reine Wohnfläche.

Primärenergiekennwert:

Der Primärenergiekennwert beschreibt die Gesamtheit der aufgewendeten Energie von der Gewinnung über die Lieferung bis zur Verarbeitung des Energieträgers. Er gibt Aufschluss über die Umweltauswirkungen des Hauses, besonders im Hinblick auf den Klimaschutz. Der Wert berücksichtigt den Einsatz regenerativer Energieträger und ist ein Indikator für die Effizienz der Energieversorgung des Gebäudes.

Endenergiekennwert:

Der Endenergiekennwert hingegen bezieht sich auf den tatsächlichen Energieverbrauch des Hauses, einschließlich der Nutzung erneuerbarer Energiequellen. Dieser Wert wird angepasst, wenn regenerative Energien verwendet werden, was in der Regel zu einem niedrigeren Primärenergiekennwert führt. Bei fossilen Brennstoffen ist der Primärenergiekennwert hingegen höher. Der Endenergiekennwert wird zudem durch die Qualität der Wärmedämmung und anderen baulichen Eigenschaften beeinflusst.

Seite 4 des Energieausweises:

Die vierte Seite bietet Eigentümern konkrete, kostengünstige Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Falls keine Sanierungsempfehlungen vorliegen, weil das Gebäude bereits umfassend saniert wurde, wird dies hier vermerkt.

Seite 5 des Energieausweises:

Abschließend enthält Seite 5 Erläuterungen zu den Angaben im Ausweis und den zugrundeliegenden Berechnungsverfahren. Hier erhalten Eigentümer und Interessenten wichtige Hintergrundinformationen und Einblicke in die Methodik der Energiebewertung.

Gut zu wissen: Der Energieausweis gibt immer nur Auskunft über den aktuellen energetischen Zustand eines Gebäudes. Eine rechtliche Verpflichtung für Eigentümer, die darin aufgeführten energetischen Verbesserungsvorschläge umzusetzen oder Modernisierungen durchzuführen, besteht nicht. Nur in Ausnahmefällen sieht das Gebäudeenergiegesetz (GEG) eine Nachrüstung vor.

Dennoch ist es für Eigentümer empfehlenswert, bei Gebäuden mit hohem Energieverbrauch über eine energetische Sanierung nachzudenken. Die empfohlenen Maßnahmen können nicht nur die Heizkosten deutlich senken, sondern auch den Immobilienwert sowie die Chancen bei Vermietung oder Verkauf verbessern.

Zu den gezielten Empfehlungen für eine effektive Modernisierung zählen unter anderem:

• Verbesserung der Gebäudeisolierung: Dies umfasst die Wärmedämmung kritischer Bereiche wie Dach, Außenwände sowie Kellerdecken und Spitzböden. Durch die Maßnahmen wird der Wärmeverlust minimiert und der Energiebedarf für die Heizung reduziert.
• Fenstermodernisierung: Der Austausch alter Fenster oder die Erneuerung der Verglasung führt zu einer besseren Wärmeisolierung und kann somit den Energiebedarf deutlich senken.
• Optimierung der Heizungsanlage: Hierzu gehört die Dämmung der Heizleitungen und der Einbau von Thermostatventilen, um eine effizientere Wärmeverteilung und Temperaturregelung zu gewährleisten.
• Einsatz von erneuerbaren Energiequellen: Die Installation von Solaranlagen oder Lüftungssystemen mit Wärmerückgewinnung fördert die Nutzung erneuerbarer Energien und kann die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen verringern.

Sie können solche Maßnahmen entweder als Einzelprojekte oder im Rahmen umfassenderer Sanierungen durchführen lassen. Allerdings gilt es zu berücksichtigen, dass die Empfehlungen eine umfassende Energieberatung nicht ersetzen. Diese sollten Sie auf jeden zusätzlich in Anspruch nehmen. Vorteil: Die Energieberatung für Wohngebäude wird gefördert.

Die Förderung ermöglicht die Inanspruchnahme von BAFA-registrierten Energieberatern, die den energetischen Ist-Zustand von Gebäuden analysieren und darauf basierend ein Sanierungskonzept erstellen.

Die umfassenden Analysen beinhalten Überlegungen zur Gebäudehülle und zu technischen Anlagen. Wichtig ist, dass die Ergebnisse und Energiekennwerte in einem Bericht festgehalten werden und auf Wunsch in den Energieausweis einfließen. Für eine umfassende Sanierungsplanung empfiehlt sich die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP).

Wichtige Punkte der BAFA-Energieberatung:

• Förderung: Bis zu 1.300 € für die Beratung zu Ein- und Zweifamilienhäusern.
• Qualifizierte Berater: Nur BAFA-registrierte Energieberater sind zur Durchführung berechtigt.
• Sanierungskonzept: Erstellung basierend auf dem energetischen Ist-Zustand des Gebäudes.
• Schriftlicher Bericht: Zusammenfassung der Ergebnisse und Energiekennwerte.
• Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Empfohlen für eine detaillierte Sanierungsplanung.
• Zulassungsvoraussetzungen für Berater: Muss beim BAFA registriert sein und die Anforderungen des GEG erfüllen.
• Neutralität: Berater müssen neutral und unabhängig von Herstellern oder Anbietern beraten.

Bei iad kümmern sich die iad Berater bei jedem Objekt im Portfolio um das Vorliegen des Energieausweises. Sie wollen Ihre Immobilien verkaufen und haben bisher noch keinen Energieausweis? Auch darum kümmert sich Ihr persönlicher Ansprechpartner gerne. Nehmen Sie auch jederzeit bei weiteren Fragen Kontakt zu uns auf. Wir sind bei jedem Anliegen an Ihrer Seite.