Einer aktuellen Studie zufolge sind 20 % aller Verbraucher bereit, in den nächsten fünf Jahren eine Immobilie im Ausland zu kaufen.1 Um Ihnen bei den verschiedenen Schritten Ihres Projekts zu helfen, stellen wir Ihnen, gemeinsam mit iad Overseas, diesen Leitfaden für den Immobilienkauf im Ausland zur Verfügung.
Mit Zugang zu über 90.000 Immobilien und einem Netzwerk von mehr als 18.000 Beratern bietet iad wertvolle Unterstützung in jedem Schritt des Kaufprozess, einschließlich administrativem Beistand in der jeweiligen Muttersprache. iad Overseas Berater sind zusätzlich bei der Organisation des Umzugs, in Renovierungsfragen und dem Vermietungsmanagement der Immobilien für Sie da.
Den richtigen Standort wählen
Die Wahl eines guten Standorts ist bei einem Immobilienkauf von entscheidender Bedeutung. Es ist zwar empfehlenswert, sich die gewünschte Stadt oder das gewünschte Viertel bereits vorab auszusuchen, aber es gibt noch andere Dinge, die Sie berücksichtigen sollten. Sie müssen sich gedanklich in einen neuen Lebensraum hinein versetzen, insbesondere beim Kauf eines Hauptwohnsitzes. Informieren Sie sich über den örtlichen Lebensstil, um sicherzustellen, dass er Ihren Erwartungen entspricht. Beim Erwerb eines Zweitwohnsitzes kann es sich lohnen, sich über den Stand des Mietmarktes für saisonale und Dauermiete zu informieren. Sie können Ihre Immobilie eventuell vermieten, wenn Sie sie nicht selbst nutzen. Um Ihr Projekt richtig zu gestalten, sollten Sie sich mit mehreren Immobilienprofis in Verbindung setzen, um zu ermitteln, welche Gegenden besonders vielversprechend sind.
Welche Art von Immobilie sollte man kaufen?
Nachdem Sie Ihren Suchbereich genau definiert haben, gilt es, die Art der gewünschten Immobilie zu bestimmen. Wenn Sie auf der Suche nach einem Wohngebäude für den Hauptwohnsitz sind, sollten Sie Ihre Bedürfnisse ermitteln, indem Sie im Idealfall eine Liste erstellen.
Handelt es sich um den Erwerb eines Zweitwohnsitzes oder um eine Mietinvestition, so ist es ratsam, sich über den Stand der Mietnachfrage und die Art der am meisten gesuchten Immobilien (Studio, 2-, 3- oder 4-Zimmerwohnung, Haus) zu informieren. Dadurch können Sie sich eine ausreichende Mietrendite sichern.
Informieren Sie sich über die administrativen und rechtlichen Formalitäten.
Parallel zur Planung Ihres Immobilienprojekts sollten Sie Informationen über die notwendigen administrativen Schritte und die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen Immobilienkauf einholen. Es gibt keine Harmonisierung der Gesetzgebung in diesem Bereich, nicht einmal innerhalb der Europäischen Union2.
Welche Fragen sollte man sich stellen?
Im Rahmen dieser unerlässlichen Informationsbeschaffung ist es von entscheidender Bedeutung, folgende Aspekte zu klären:
- Gibt es einen Vorvertrag über den Verkauf?
- Wer verfasst den eventuellen Vorvertrag über den Verkauf und den endgültigen Kaufvertrag?
- Wie hoch sind die Erwerbskosten?
- Welche Regelungen für Immobilienbesitz gelten im jeweiligen Land?
- Welche Baugarantien gibt es beim Kauf eines Neubaus?
In Frankreich zum Beispiel machen sie 7-8 % des Verkaufspreises aus, in Deutschland ca. 1,5 %. In Spanien betragen sie 13 % und in Belgien bis zu 25 %3.
Was das Immobilieneigentum betrifft, so unterscheiden sich ausländische Rechtsvorschriften oft von den deutschen. Gemeinsam ist diesen Rechtsordnungen die Erstellung eines zuverlässigen Katasters, auf das sich jede Verkaufsurkunde stützt, die sorgfältig aufbewahrt wird. Dies ist in Griechenland nicht der Fall, wo es nicht ungewöhnlich ist, dass Häuser ohne Einhaltung der Baugenehmigung errichtet wurden. Häufig ist es auch schwierig, das Eigentum festzustellen, weil es an verbindlichen Dokumenten mangelt. Diese Situation kann bisweilen auch in Thailand oder Marokko auftreten4.
Da es ein europäisches Notarnetzwerk gibt, ist Ihr Notar in der Lage, Ihre Fragen zu einem geplanten Immobilienkauf in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union zu beantworten. Er kann Sie gegebenenfalls an einen Kollegen verweisen, der auf das Land, in dem Sie kaufen möchten, spezialisiert oder dort niedergelassen ist.
Informieren Sie sich über die geltenden Steuervorschriften
Es empfiehlt sich, sich über die Besteuerung eines Immobilienkaufs im Ausland zu informieren. Hinsichtlich der Erwerbskosten unterliegen Sie den Steuervorschriften des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet. Wenn Sie also ein Haus in Portugal kaufen, müssen Sie die Gebühren in diesem Land begleichen.
Die Besteuerung von Mieteinnahmen und Immobilienvermögen
Die Besteuerung von Einkommen und unbeweglichem Vermögen unterscheidet sich. Wenn sich der steuerliche Wohnsitz des Käufers in Deutschland befindet, werden mögliche Mieteinnahmen aus einer im Ausland erworbenen Immobilie und Immobiliengewinne bei einem Wiederverkauf unter Umständen in Deutschland besteuert.
Im Ausland erworbene Vermögenswerte können dort der Besteuerung unterliegen. Hinsichtlich dieser Steuern und der Rechtslage im Falle der Wiedererhebung der Vermögenssteuer in Deutschland empfehlen wir die die Konsultation einer fachkundigen Person.
Die geltenden Regeln für Schenkungen und Erbschaften
Bei einem Immobilienkauf im Ausland kann es sinnvoll sein, sich über die Modalitäten der Übertragung der Immobilie im Falle einer Schenkung oder eines Erbfalls Gedanken zu machen. Gemäß der EU-Verordnung Nr. 650/2012 über internationale Erbschaften gelten die Vorschriften des Ortes, an dem der Schenker oder Erblasser seinen steuerlichen Wohnsitz hat.
Falls Sie in einem Land außerhalb der EU kaufen, kann dies anders sein. In diesem Fall kann die Situation kompliziert sein, da sich zwei Länder für die Regelung des Nachlasses zuständig erklären können. Um solche Unannehmlichkeiten zu vermeiden, können Sie sich testamentarisch für die Anwendung des Rechts des Landes entscheiden, dessen Staatsangehörigkeit Sie besitzen.
Wie finanziere ich meinen Immobilienkauf im Ausland?
Die Finanzierung eines Immobilienerwerbs im Ausland unterscheidet sich von der Finanzierung einer Immobilie in Deutschland. Deutsche Banken können bei dieser Art von Investitionen, die sie nicht genau einschätzen können, etwas zurückhaltend sein.
Zur Finanzierung einer Immobilie im Ausland stehen einem Käufer drei Hauptoptionen zur Verfügung:
- ein Hypothekendarlehen bei einer deutschen Bank;
- ein sogenanntes Lombarddarlehen bei einem deutschen Geldinstitut;
- ein Darlehen bei einer Bank in dem Land, in dem man kauft.
Hypothekenfinanzierung in Deutschland
Um ein Hypothekendarlehen aufnehmen zu können, müssen Sie bereits Immobilien in Deutschland besitzen. Die Bank wird Ihnen gegen eine hypothekarische Sicherheit ein Darlehen gewähren.
Dieses Darlehen ist durch einen Teil des Wertes der hypothekarisch belasteten Immobilie gedeckt. In der Regel legt die Bank zwischen 50 und 70 % des Wertes der Immobilie zugrunde. Dazu darf man aber keinen laufenden Kredit mehr für die betreffende Immobilie haben. Gegebenenfalls kann die Bank Ihren Kredit zurückkaufen. Dadurch verringert sich der mögliche Kreditbetrag, mit dem Sie Ihre neue Anschaffung finanzieren können.
Der Lombard-Immobilienkredit
Es handelt sich um ein endfälliges Darlehen, bei dem die Zins- und Tilgungszahlungen voneinander getrennt sind. Das Darlehen wird bei Ablauf in einer Summe zurückgezahlt. Der Kreditnehmer zahlt nur die Zinsen. Die Bank macht es von einer Verpfändung Ihrer persönlichen Ersparnisse wie einer Lebensversicherung abhängig. Diese werden während der gesamten Laufzeit des Darlehens gesperrt, um die Rückzahlung garantieren zu können. Das Bankinstitut kann je nach dem spezifischen Risiko der Vermögenswerte zwischen 50 und 100 % Ihrer Ersparnisse als Kredit gewähren.
Finanzierung durch eine lokale Bank
Es ist durchaus möglich, einen Kredit im Ausland aufzunehmen, um einen Immobilienkauf zu finanzieren. Es ist jedoch Vorsicht geboten, da dies oft mit erheblichen Kosten verbunden ist und die Regeln von Land zu Land unterschiedlich sind.
Banken verlangen die Übersetzung von Dokumenten, die Sie für die Zusammenstellung Ihrer Kreditakte benötigen. Dazu muss ein vereidigter Übersetzer beauftragt werden. Dadurch entstehen Kosten, die bei der Finanzierung Ihres Immobilienprojekts berücksichtigt werden müssen. Außerdem kann die Bank von Ihnen verlangen, dass Sie Ihr Gehalt auf das bei ihr unterhaltene Konto überweisen lassen. Dies kann zu Komplikationen bei Ihrem Bankmanagement führen. Schließlich empfehlen wir dringend, sich über die geltenden Kreditzinsen zu informieren. Sie können sich erheblich von den in Deutschland üblichen unterscheiden. Ausländischen Kreditnehmern werden nicht immer feste Zinssätze angeboten. Ein variabler Zinssatz kann die Kosten für Ihre Immobilientransaktion erheblich erhöhen.
Leben wo andere Urlaub machen: Der Erwerb einer Immobilie im Ausland erfordert eine gründliche und durchdachte Planung. Unsere Berater bei iad Overseas sind Experten auf dem Gebiet der Auslandsprojekte und begleiten Sie kompetent und mit fundierter regionaler Kenntnis auf jedem Schritt hin zu Ihrem Traumhaus.
Was muss für eine gute Umzugsplanung berücksichtigt werden?
Der Umfang Ihres Umzugs wird vom Inhalt Ihres Immobilienprojekts abhängen. Wenn Sie einen Hauptwohnsitz kaufen, sollten Sie im Voraus planen, wie Sie Ihren Umzug organisieren und was er kosten soll. Ist Ihr neuer Wohnort mit dem Auto erreichbar, sollten Sie die Angebote verschiedener Umzugsunternehmen vergleichen. Die Preise können nämlich von Anbieter zu Anbieter stark variieren.
Wenn Sie Ihren Besitz per Schiff oder Flugzeug transportieren müssen, ist die Frage nach den Kosten entscheidend. Um Ihnen eine Vorstellung davon zu geben: Die Kosten für einen Umzug auf dem Seeweg bewegen sich zwischen 180 und 250 € pro m3 für einen Sammelcontainer. Für einen kompletten Container muss man mit 100 bis 150 m3 rechnen. Bei Flugreisen sind die Preise viel höher und variieren je nach transportiertem Gewicht. Sie müssen zwischen 2.000 und 3.000 € für 100 bis 300 kg einplanen.
Wenn es sich um einen endgültigen Umzug ins Ausland handelt, kann der Zoll von Ihnen eine Bescheinigung über die Änderung des Wohnsitzes verlangen. Dieser muss ein detailliertes Verzeichnis der mitgeführten Güter beigefügt werden. Die Bescheinigung ist bei der Stadtverwaltung Ihres früheren Wohnsitzes zu beantragen.
Der Prozess des Immobilienkaufs im Ausland umfasst viele Schritte und ist manchmal komplex. Um von der Betreuung durch einen Immobilienprofi zu profitieren und die Immobilie Ihrer Träume zu finden, sollten Sie einen Berater von iad Overseas hinzuziehen.
Quellen:
1 Studie von Poll&Roll für Masteos unter 1.000 Franzosen im Alter von 25 bis 55 Jahren, 2021
2,3 & 4 https://www.generali.fr/actu/acheter-immobilier-etranger-pieges-eviter/
www.jachetemonlogement.eu
www.april-international.com/fr/assurance-expatrie
