Mieten oder kaufen? Diese Frage beschäftigt auch 2025 wieder viele Menschen in Deutschland. Die Entscheidung fällt nicht leicht, denn der Immobilienmarkt ist im Umbruch. Steigende Mieten, sinkende Bauzinsen, moderate Kaufpreisanstiege und neue gesetzliche Anforderungen beeinflussen die Lage deutlich. In diesem Artikel erhalten Sie eine fundierte Entscheidungshilfe, ob sich der Immobilienkauf 2025 lohnt oder ob das Mieten für Sie die bessere Wahl ist.
Aktuelle Marktlage: Kaufen wird wieder attraktiver
Nach den Hochzinsjahren 2022 und 2023 ist der Leitzins der EZB Anfang 2025 erstmals wieder gesunken. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Bauzinsen, die inzwischen unter 3,5 % gefallen sind. Parallel dazu steigen die Mieten weiter – besonders in urbanen Zentren. In Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München zahlen Mieterinnen und Mieter inzwischen durchschnittlich über 14 Euro/m².
Die Kaufpreise hingegen haben sich stabilisiert. Zwar steigen sie wieder leicht, aber moderat. Vor allem Bestandsimmobilien in Stadtrandlagen und ländlichen Regionen bieten 2025 ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen, finden Sie zunehmend interessante Angebote. Viele dieser Objekte haben in den vergangenen Jahren an Wertstabilität gewonnen, insbesondere solche mit guter energetischer Ausgangslage.
Die aktuellen Marktdaten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigen, dass insbesondere mittelgroße Städte mit wachsender Bevölkerung eine steigende Nachfrage und damit verbundene Preiszuwächse zu verzeichnen haben. In strukturschwächeren Regionen hingegen stagnieren die Preise oder sinken leicht. Diese Differenzierung schafft für Käufer attraktive Einstiegsmöglichkeiten.
Rechner helfen bei der Entscheidung
Wenn Sie unsicher sind, können Sie auf digitale Tools zurückgreifen. Ein Rechner vergleicht Kosten, Rendite und Steueraspekte individuell. Die verschiedenen Anbieter helfen Ihnen, die finanziellen Auswirkungen beider Optionen realistisch abzuschätzen. Dabei fließen Faktoren wie Zinsbindung, Eigenkapitaleinsatz, Mietsteigerung und Wertentwicklung Ihrer Immobilie ein.
Ein solcher Vergleichsrechner bietet eine erste Orientierung. Dennoch ist ein Gespräch mit einem unabhängigen Finanzierungsberater sinnvoll, um individuelle Besonderheiten und Fördermöglichkeiten (z. B. durch die KfW oder regionale Programme) zu berücksichtigen.
Regionale Unterschiede beachten
Die Preisentwicklung unterscheidet sich weiterhin stark nach Region. Während Immobilien in Großstädten teuer bleiben, zeigt sich in strukturschwachen Gegenden ein stabiler oder sogar rückläufiger Trend bei Kaufpreisen. Mietsteigerungen betreffen dagegen nahezu alle Regionen – wenn auch in unterschiedlicher Intensität. Eine genaue Standortanalyse ist unverzichtbar.
Zusätzlich ist zu beachten, dass ländliche Regionen zunehmend durch verbesserte digitale Infrastruktur und Homeoffice-Angebote an Attraktivität gewinnen. Wer nicht auf tägliche Pendelwege angewiesen ist, findet dort oft erschwingliche Immobilien mit hohem Wohnwert.
Neue Energieeffizienz-Anforderungen
Ab 2025 gelten strengere Regeln für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden. Das betrifft Eigentümer direkt: Wenn Sie kaufen, müssen Sie häufig investieren. Wenn Sie mieten, zahlen Sie indirekt über steigende Nebenkosten mit. Die Sanierungspflicht beeinflusst also zunehmend Ihre Wahl, ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen.
Gemäß dem neuen GEG (Gebäudeenergiegesetz) sind neue Standards bei Heizsystemen, Dachdämmung und Fensterisolierung verpflichtend. Dies kann je nach Objekt zu zusätzlichen Kosten im mittleren fünfstelligen Bereich führen. Auf der anderen Seite bieten sanierte Häuser langfristig niedrigere Betriebskosten und höhere Wertbeständigkeit.
Die Rolle des Eigenkapitals
Auch 2025 gilt: Ohne solides Eigenkapital bleibt der Immobilienkauf für viele unerreichbar. Die Faustformel von 20–30 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) bleibt bestehen. Wenn Sie nur wenig oder gar kein Eigenkapital haben, müssen Sie mit höheren Kreditkosten und schlechteren Konditionen rechnen. Das verschiebt die Entscheidung in Richtung Miete.
Zudem verlangen viele Banken heute zusätzlich zur Eigenkapitalquote einen Nachweis stabiler Einkommensverhältnisse. Bonität, Haushaltsrechnung und Kreditspielraum spielen eine zunehmend wichtige Rolle. Der „Traum vom Eigenheim“ erfordert also auch 2025 eine solide finanzielle Grundlage.
Politik setzt neue Impulse
Die neue Bundesregierung hat im Jahr 2025 mehrere zentrale wohn- und baupolitische Maßnahmen auf den Weg gebracht, um die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt zu entschärfen. Ziel ist es, sowohl den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern als auch das Mietwohnungsangebot nachhaltig zu stärken.
1. Vereinfachte Abschreibung für energetische Sanierungen
Mit dem neuen Förderrahmen können Eigentümer energetische Maßnahmen – wie etwa Dämmung, Fenstertausch oder den Einbau klimafreundlicher Heizungen – steuerlich schneller abschreiben. Konkret wurde die lineare AfA (Absetzung für Abnutzung) für Sanierungskosten auf fünf Jahre verkürzt. Das soll den Modernisierungsstau im Bestand auflösen und Investitionen ankurbeln, ohne Käufer finanziell zu überlasten.
2. Förderprogramme für Erstkäufer
Besonders relevant für junge Familien und Haushalte mit mittlerem Einkommen ist das neue „Start ins Eigentum“-Programm. Es bietet zinsvergünstigte KfW-Darlehen mit bis zu 20 Jahren Zinsbindung sowie Zuschüsse zum Eigenkapital. Zusätzlich entfällt in einigen Bundesländern die Grunderwerbsteuer für den Erstkauf von selbstgenutztem Wohneigentum. Damit will die Politik den Einstieg in den Immobilienmarkt erleichtern, gerade bei aktuell hohen Einstiegskosten.
3. Anreize für den Neubau von Mietwohnungen
Um den Mietdruck in Ballungsräumen zu senken, wurde die lineare AfA für Neubauten auf 4 % angehoben. Gleichzeitig wurden Förderprogramme für Investoren im sozialen Wohnungsbau ausgebaut. Kommunen erhalten zudem Mittel für die Erschließung und Planung neuer Wohnquartiere, was die langfristige Angebotsausweitung unterstützen soll.
4. Ergänzende Fördermaßnahmen für einkommensschwächere Haushalte
Besonders hervorzuheben sind neue Programme zur Eigenkapitalergänzung und Zinsunterstützung. Haushalte, die bislang am Eigenkapital scheiterten, können unter bestimmten Bedingungen einen staatlich bezuschussten Ergänzungskredit erhalten. Zudem werden bei Haushalten mit Kindern oder Pflegebedürftigen Sonderzinskonditionen angeboten, die sich an der Einkommenshöhe orientieren.
Fazit: Mieten oder kaufen – die Antwort ist klarer als gedacht
Die Entscheidung, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten, hängt 2025 mehr denn je von Ihrer individuellen Situation ab. Wenn Sie langfristige Stabilität und ausreichend Eigenkapital haben, profitieren Sie von günstigeren Bauzinsen und moderaten Preisen. Der Kauf lohnt sich vor allem in ländlichen Regionen oder bei sanierungsarmen Objekten.
Wenn Sie flexibel bleiben wollen, wenig Eigenkapital besitzen oder in teuren Lagen wohnen, fahren Sie mit der Miete aktuell besser – auch wenn die monatliche Belastung steigt. Die Antwort auf die Frage „Mieten oder kaufen?“ bleibt individuell. Für viele ist die Antwort jedoch klarer als gedacht.
Unabhängig davon, ob Sie sich überlegen, im Alter eine Wohnung zu kaufen oder zu mieten, eine junge Familie vor der Entscheidung steht, ob sie ein Haus kaufen oder mieten soll, oder ob es um ein Investment geht: Eine realistische Bestandsaufnahme, ein individueller und realistischer Vergleich der Optionen und ein Blick auf Ihre Zukunftsplanung sind entscheidend.
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Quellen:
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR); https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/sonderveroeffentlichungen/2025/immobilien-konjukturtrends-2025.html
Statistisches Bundesamt (Destatis); https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/_inhalt.html
KfW Bankengruppe, Förderkompass 2025; https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/
Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, vdpResearch; https://www.vdpresearch.de/wp-content/uploads/2025/05/vdp_Index_Q1-2025_DE.pdf
Interhyp Bauzinsentwicklung Juni 2025; https://www.interhyp.de/zinsen/
Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft seit Januar 2025; https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/GEG/GEG-Top-Thema-Artikel.html
