Der Verkehrswert einer Immobilie, oft auch als Marktwert bezeichnet, stellt den Preis dar, der zu einem bestimmten Zeitpunkt unter den Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Um eine Immobilie zu einem für beide Seiten fairen Preis zu veräußern, ist für Sie als Eigentümerinnen und Eigentümer wichtig, den aktuellen Verkehrswert zu kennen.
Warum er noch wichtig ist, wie er ermittelt wird und worauf es bei der Wertermittlung für die Immobilie ankommt, erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Fragen Sie sich, was Ihre Immobilie wert ist oder müssen Sie diesen aufgrund eines Erbfalls wissen? Der Verkehrswert Ihrer Immobilie wird durch die aktuellen Bedingungen des Immobilienmarkts bestimmt und zeigt an, welchen Preis ein unabhängiger Käufer bereit wäre, zu bezahlen. Ermittelt wird der Verkehrswert anhand verschiedener Faktoren, wie der Lage, dem Zustand, der Größe und der Ausstattung Ihrer Immobilie. Zudem wird er von der aktuellen Nachfrage und dem Angebot auf dem Markt beeinflusst.
Was unterscheidet den Verkehrswert vom Kaufpreis?
Der Kaufpreis einer Immobilie ist der Betrag, zu dem sie tatsächlich verkauft wird. Er kann vom Verkehrswert abweichen. Hier spielen oftmals subjektive Faktoren wie die Verhandlungsfähigkeiten der Beteiligten, emotionale Aspekte oder spezielle Bedürfnisse von Käufern und Verkäufern eine Rolle.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Kaufpreis resultiert aus der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer und wird im realen Markt ausgehandelt, während der Verkehrswert eine theoretische Bewertung darstellt.
Gibt es einen Unterschied zum Marktwert?
Der Verkehrswert Ihrer Immobilie entspricht dem Marktwert. Beide Begriffe werden synonym verwendet. Seit 2004 ist der Ausdruck „Marktwert“ in die Definition des Verkehrswerts gemäß § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) integriert. Einen Unterschied wie beim Verkehrswert und Kaufpreis gibt es damit nicht.
Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie?
Wie bereits kurz erwähnt, wird der Verkehrswert einer Immobilie durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Welche das sind, haben wir Ihnen nachfolgend kompakt zusammengefasst.
Lage
Objekte in bevorzugten, zentralen oder landschaftlich attraktiven Gegenden erzielen tendenziell einen höheren Verkehrswert. Auch die lokale Infrastruktur, wie die Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und andere Dienstleistungen, spielt hierbei eine wichtige Rolle.
Zustand und das Alter
Neuwertige oder gut instand gehaltene Objekte haben in der Regel einen höheren Wert als ältere oder sanierungsbedürftige Gebäude. Hierbei sind Elemente wie das Dach, die Fassade, Fenster und technische Anlagen besonders wichtig.
Größe und Aufteilung
Eine größere Wohnfläche und eine effiziente Aufteilung von Wohn- zu Nutzfläche können den Wert steigern.
Ausstattung
Besondere Merkmale Ihrer Immobilie wie hochwertige Materialien, moderne Heizsysteme, Energieeffizienz sowie zusätzliche Annehmlichkeiten wie Balkone, Gärten oder ein Pool tragen ebenfalls zur Wertsteigerung bei.
Marktsituation
In einem Verkäufermarkt, in dem die Nachfrage das Angebot übersteigt, werden in der Regel höhere Preise realisiert.
Rechtliche Aspekte
Denkmalschutzauflagen oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse mindern den Verkehrswert, während zulässige Nutzungsänderungen oder Erweiterungsmöglichkeiten ihn steigern können.
Schließlich ist der Verkehrswert auch an wirtschaftliche Faktoren gebunden. Die allgemeine wirtschaftliche Lage, Zinssätze für Kredite und die Wirtschaftskraft der Region sind wichtige Determinanten des Verkehrswerts Ihrer Immobilie.
Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie wird typischerweise von einem qualifizierten Sachverständigen, Gutachter oder Immobilienmakler ermittelt.
Wichtig ist, dass Sie sich für die Wertermittlung an einen Profi wenden, der über die notwendige Expertise und Erfahrung verfügt, um eine fundierte Bewertung der Immobilie vorzunehmen.
Die iad Immobilienberater bringen die Fähigkeit mit, Immobilien hinsichtlich der genannten Faktoren zu analysieren und eine genaue Ermittlung des Marktwerts vorzunehmen. Dabei kommen verschiedene Bewertungsmethoden, abhängig vom Immobilientyp und dem Zweck der Bewertung, zum Einsatz.
Wann sollte man den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln lassen?
Es gibt verschiedene Szenarien, in denen Sie auf keinen Fall auf die Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie verzichten sollten. Dazu gehören die Folgenden:
- Verkauf einer Immobilie: Vor einem Verkauf ist die Kenntnis des Verkehrswerts Ihr Fundament, um einen angemessenen Preis festzulegen und die Immobilie effizient zu vermarkten.
- Kauf einer Immobilie: Käufer sollten immer den Verkehrswert überprüfen, um einen fairen Kaufpreis sicherzustellen und Überzahlungen zu vermeiden.
- Finanzierung und Refinanzierung: Banken verlangen häufig eine Bewertung des Verkehrswerts, um das
- Kreditrisiko abzusichern und die Darlehenskonditionen festzulegen.
- Erbschaften und Schenkungen: Bei Wechsel des Besitzers einer Immobilie durch Erbschaft oder
- Schenkung ist eine Bewertung notwendig, um Steuern korrekt zu berechnen.
- Scheidungen und Erbauseinandersetzungen: In Trennungs- und Erbfällen wird der Verkehrswert benötigt, um eine faire Vermögensaufteilung sicherzustellen.
- Steuerliche Bewertungen: Der Verkehrswert ist für verschiedene steuerliche Zwecke relevant, etwa für Abschreibungen oder Bilanzierungen.
- Versicherungsfälle: Nach Schäden, wie durch Feuer oder Naturkatastrophen, ist die Ermittlung des Verkehrswerts essenziell, um den Versicherungswert festzustellen.
Wie wird ein Verkehrswert ermittelt?
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, wenden Profis drei Bewertungsverfahren an, deren Wahl sich nach dem Immobilientyp und den verfügbaren Daten richtet.
Das Sachwertverfahren wird meist bei eigengenutzten Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet. Hierbei wird der Wert der Immobilie getrennt vom Grundstückswert ermittelt, wobei Schäden oder Sanierungsbedarf den Wert mindern. Der Grundstückswert wird über lokale Bodenrichtwerte bestimmt.
Hingegen bietet sich das Ertragswertverfahren für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien an. Der Wert basiert auf dem nachhaltigen Reinertrag, der aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten berechnet und mit der Restnutzungsdauer der Immobilie multipliziert wird.
Vergleichsdaten von ähnlichen Objekten in gleicher Lage und Zustand nutzt das Vergleichswertverfahren, um den Marktwert zu bestimmen. Es ist besonders präzise bei der Ermittlung des erzielbaren Verkaufspreises auf dem aktuellen Markt.
Was kostet es, den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln zu lassen?
Bei der Immobilienwertermittlung gibt es keine gesetzlich festgelegten Preise, daher können Sie die Kosten frei mit dem Gutachter aushandeln. Vorwiegend hängen diese von der Größe, Lage und Komplexität der Immobilie sowie vom Bewertungsumfang ab und variieren typischerweise zwischen einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro.
Gut zu wissen: Wenn Sie Ihre Immobilien mit iad verkaufen, ist die Wertermittlung bereits im Service inbegriffen.
