Kann ein Eigentümer die Miete erhöhen?

Sie wohnen bereits seit geraumer Zeit in Ihrer Mietwohnung, Ihr Mietvertrag läuft seit Jahren und dennoch hat sich Ihre Miete mit der Zeit erhöht? In den meisten Fällen erfolgt eine Mieterhöhung immer dann, wenn beispielsweise das Haus modernisiert oder ein neuer Mietspiegel herausgebracht wird. Jedoch kann eine Mieterhöhung vom Eigentümer nicht willkürlich vorgenommen werden. Rechtliche Vorgaben schränken die Mieterhöhung ein, erlauben aber auch ein Heraufsetzen der Miete unter bestimmten Voraussetzungen.

Was ist bei einer Mieterhöhung erlaubt und was nicht und welche Auswirkungen hat die Inflation auf den Mietpreis? Das erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag.

Das Wichtigste zur Mieterhöhung auf einen Blick:

• Eine Mieterhöhung darf erst frühstens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung erfolgen.
• Die Miete darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.
• Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung nicht höher als 20 %, in manchen Städten sogar nicht höher als 15 % liegen.
• Bei Indexmietverträgen ist eine Mieterhöhung in Abhängigkeit zur Inflation erlaubt.

Es gibt zweierlei Grundlage für eine Mieterhöhung: Nach Gesetz aus dem BGB oder durch eine vertragliche Regelung, die Sie an die Mieterhöhung per Vertrag bindet. Bei allen anderen Fällen kommen die § 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuch zum Tragen:

• Eine Mieterhöhung der Kaltmieten ist prinzipiell alle 15 Monate erlaubt, gilt aber nur bis zur sogenannten Kappungsgrenze.
• Die Kappungsgrenze begrenzt die Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren (in manchen Bundesländern sogar fünf Jahre) auf 20 %, in Ballungsräumen mit Wohnraumknappheit auf 15 %.
• Unabhängig von der Kappungsgrenze darf eine Mieterhöhung nur bis zum ortsüblichen Niveau angehoben werden.
• In Städten und Regionen mit einer primären Wohnraumsituation greift seit 2015 die Mietpreisbremse. Diese besagt, dass eine Mieterhöhung bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Sie erlaubt jedoch einige Ausnahmen wie bei Modernisierungsmaßnahmen oder wenn die Miete bereits vor dem neuen Mietverhältnis über der 10 %-Marke lag.
• Die Grundlage für eine Mieterhöhung ist der Mietspiegel.
• Zugrunde liegt der Mieterhöhung die Nettomiete. In einigen Fällen ist es erlaubt, auch die Nebenkostenvorauszahlung und monatlichen Betrag für Schönheitsreparaturen als Teil der Nettomiete bei der Mieterhöhung einfließen zu lassen.

Eine Mieterhöhung hat immer das Ziel, die Miete aufgrund von steigenden Kosten dem ortsüblichen Niveau vergleichbarer Wohnungen anzupassen.

Gut zu wissen: Eine Mieterhöhung muss dem Vermieter nach § 558a BGB immer in Textform übermittelt werden. Diese erfüllt sowohl ein Brief als auch eine E-Mail. Zudem bedarf es einer Zustimmung seitens des Mieters, die jedoch auch durch ein schlüssiges Verhalten, wie dem Überweisen der neuen Miete bereits ausgesprochen ist. Sollte eine außerordentliche Mieterhöhung vorliegen, können Sie rechtliche Schritte einleiten.

Nein. Eine Mieterhöhung bedarf eines triftigen Grundes. Eine hohe Inflation ist dazu per Gesetz bei Standard-Mietverträgen nicht ausreichend, daher sind die Mieten in Deutschland grundsätzlich inflationssicher. Anders sieht es hingegen bei den sogenannten Indexmietverträgen aus. Statt an den ortsüblichen Vergleichsmieten und dem Mietspiegel orientieren sich diese am sogenannten „Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland“. Sofern eine Indexmiete ein Jahr unverändert bleibt, kann sie entsprechend dem Index erhöht werden. Mit steigender Inflation drohen allen Indexmieten teils starke Mieterhöhung, was zu erheblichen, finanziellen Belastungen für Vermieter führen kann. Eine Mietbremsenbindung besteht gleichsam wie eine Obergrenze der Mieterhöhung bei Indexverträgen nicht.

Haben Sie noch Fragen zur Mieterhöhung oder sind Sie aktuell von einer Mieterhöhung betroffen und suchen nun nach neuem Wohnraum? Gerne unterstützen Sie dabei die Immobilienmakler von iad. Nehmen Sie dazu gerne Kontakt zu uns auf.