Haben Sie vor ein Haus zu verkaufen, ist der Wert ausschlaggebend für den Preis, den Sie dabei erzielen. Ebenso wichtig ist der Immobilienwert für eine reibungslose Abwicklung. Kennen Sie den Wert Ihres Objekts nicht, kann ein unterschätzter Preis schnell zu einem Verlustgeschäft führen oder Sie bleiben mit einem überschätzten Preis auf Ihrer Immobilie sitzen. Auch Banken verlangen für eine Finanzierung den sogenannten Verkehrswert. Selbst wenn Sie Erbe sind oder bei einer Scheidung spielt die Immobilienwertermittlung eine wichtige Rolle. Bei uns erfahren Sie alles, was Sie über die Wertermittlung einer Immobilie wissen sollten.
Auf einen Blick:
- Mit der Wertermittlung wird der Marktwert, auch als Verkehrswert bezeichnet, einer Immobilie bestimmt.
- Um den Immobilienwert zu ermitteln, gibt es drei gängige Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt sind.
- Grundlagen der Immobilienwertermittlung sind unterschiedliche Faktoren wie Standort oder Zustand.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist gleich dem Marktwert einer Immobilie und wird im § 194 Baugesetzbuch definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Beim Verkehrswert handelt es sich also um den wahrscheinlichsten Preis, der erzielt werden kann, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung verkauft wird. Der Verkehrswert bildet im Prinzip den Idealzustand ab. Da der Immobilienmarkt jedoch kaum diesen Anforderungen gerecht wird, ist der Verkehrswert nicht gleich dem Verkaufswert, also dem tatsächlichen Preis, den Käufer bereit sind zu zahlen. Dennoch ist es aus verschiedensten Gründen wichtig den Verkehrswert zu ermitteln, der unter anderem als Grundlage für den Verkaufspreis dient. Die Wertermittlung kann mit drei unterschiedlichen Verfahren erfolgen: dem Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren.
Wie läuft eine Wertermittlung für eine Immobilie ab?
Bei der Wertermittlung werden zunächst unterschiedliche Merkmale und Bedingungen bei einem Objekt beachtet. Dazu zählen unter anderem:
Bei Grundstücken:
- Lage
- Größe
- Bauliche Nutzung
- Gestaltung
- Ausrichtung
- Bodenbeschaffenheit
- Erschließungszustand
Bei Gebäude:
- Gebäudeart
- Größe
- Baujahr
- Baulicher Zustand
- Bauweise
- Energetische Werte
- Ausstattung
Diese Punkte werden von einem Immobilienmakler oder Gutachter zur Ermittlung des Immobilienwerts bewerten. Ferner spielt auch die aktuelle Marktsituation eine Rolle. Um den Kaufpreisdurchschnitt zu erhalten, werden zudem Zu- und Abschläge eingerechnet. Eine Abweichung zu vergleichbaren Immobilien darf nicht über 35 % liegen.
Die Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln
Mit dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren wird der Verkehrswert fundiert ermittelt. Welche Methode dabei zur Anwendung kommt, hängt mit der Objektart zusammen. In der Regel werden das Vergleichswertverfahren sowie das Sachwertverfahren für Immobilien herangezogen, die selbst genutzt werden. Das Ertragswertverfahren eignet sich für vermietete Gebäude.
Die Wertermittlung über das Sachwertverfahren erfolgt über die Kosten, die bei einem Neubau entstehen würden. Dazu zählen unter anderem alle Kosten wie für Grundstück, Immobilie, Anlagen sowie Baunebenkosten und Erschließungskosten. Das Sachwertverfahren ist durchaus sehr komplex, da bei der Immobilienwertermittlung viele Faktoren berücksichtigt werden müssen.
Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert über einen Vergleichspreis ermittelt, die für ähnliche Immobilien zum gleichen Zeitpunkt bekannt sind. Dabei muss es sich um einen real erzielten Kaufpreis handeln. Es ist die einfachste Möglichkeit der Wertermittlung.
Das Ertragswertverfahren erfolgt über die Wertermittlung anhand der Erträge einer Immobilie und richtet sich damit an vermietete Immobilien und Renditeobjekt. Der Ertragswert setzt sich dabei aus Bodenwert und den Mieteinnahmen zusammen, von denen die Bewirtschaftungskosten und Abschreibungen abgezogen werden. Auch das Ertragswertverfahren ist überaus kompliziert.
Wann sollte man den Immobilienwert ermitteln lassen?
Die Immobilienwertermittlung kann aus unterschiedlichen Gründen wichtig sein. Allen voran steht der Immobilienverkauf. Bei nachfolgenden Anlässen sollten Sie eine Wertermittlung durchführen lassen:
- Beleihungswert für die Finanzierung
- Scheidung
- Erbe
- Finanzamt
- Hypothek
Eine Immobilienwertermittlung sollte aufgrund der Komplexität nur von einem Immobilienexperten durchgeführt werden. Nehmen Sie jetzt Kontakt zu uns auf und lassen Sie sich unverbindlich von uns beraten.
