Seit einigen Jahren ist Wohneigentum so begehrt wie nie. Zeitgleich zeigen sich weiterhin günstige Zinsen für die Finanzierung von Wohn- und Kapitalanlagen. Vor allem in den Großstädten und Ballungsräumen stößt eine große Nachfrage auf ein geringes Angebot, was unmittelbar Auswirkungen auf die Immobilienpreise hat. Die Preiskurve scheint auch 2022 weiter anzusteigen, aber deutlich langsamer. Etwas entspannter zeigt sich aktuell noch die Immobilienpreisentwicklung im Umland. Bleibt das auch so? Was tut sich 2022 auf dem Immobilienmarkt, was beeinflusst die Immobilienpreise und wie sehen die Prognosen aus?
- Seit 2010 steigen die Immobilienpreise kontinuierlich.
- Vor allem Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main haben Preisrekorde erreicht.
- Die Immobilienpreisentwicklung schreitet in mittelgroßen und kleinen Städten langsamer voran.
Wie hat sich der Immobilienmarkt entwickelt?
Das Interesse an Wohneigentum ist seit 2010 enorm gestiegen, was sich auch in den Immobilienpreisen niederschlägt, die damit auf neue Höchstwerte stiegen. Auch in der Pandemie hat die hohe Nachfrage nicht nachgelassen. Mit dem Baupreisindex bildet das Statistische Bundesamt die Immobilienpreisentwicklung reiner Bauwerke ab. Die Immobilienpreise für Wohngebäude haben sich, laut aktuellen Abgaben, zwischen 2010 und 2020 um 29 % erhöht. Der Immobilienpreis für die üblichen Immobilienkäufe von Grundstück und Ein- und Zweifamilienhäuser sind zwischen 2010 und 2020 sogar um rund 65 % gestiegen.¹
Wie kommt es zu der Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre?
Bei steigenden Immobilienpreisen trifft eine starke Nachfrage auf ein gleichzeitig geringes Angebot. Wenngleich in Deutschland viel gebaut wird, ist der Bedarf kaum zu decken. Allen voran in Großstädten und Ballungsräumen ist Wohnraum knapp. Das führt zu steigenden Mieten und Immobilienpreisen. Im Vergleich zu Aktien sinken Immobilienpreise nur langsam und vor allem selten direkt sichtbar nach unten. Meist zeigt sich bei der Immobilienpreisentwicklung eine längere Phase der Seitwärtsbewegung, bis eine Anpassung erfolgt.
Ein weiterer Grund für die hohen Immobilienpreise ist der Mangel an Bauland. Diese haben sich im Laufe der letzten 15 Jahre nahezu verdoppelt. Auch diese Entwicklung beeinflusst den Immobilienmarkt.
Letztlich wirken auch die aktuell immer noch sehr niedrigen Zinsen für die Finanzierung von Eigentum auf die Immobilienpreise ein. Diese lassen Immobilien damit zwar nicht günstiger, aber zu einer attraktiven Kapitalanlage werden. Vor allem dann, wenn andere Anlagemöglichkeiten wenig vielversprechend sind. Das sorgt wiederum dafür, dass Immobilien eine hohe Nachfrage erfahren und die Immobilienpreise weiter steigen.
Gibt es eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase entsteht dann, wenn viele Menschen eine Immobilie bei steigenden Immobilienpreisen kaufen, um diese später zu noch höheren Immobilienpreisen wieder verkaufen zu wollen. Das Geld ist dabei oftmals komplett aus Fremdkapital finanziert. Durch die Spekulationen mit Immobilien kann sich eine Immobilienblase bilden, die irgendwann zu platzen droht.
Das passiert dann, wenn beispielsweise plötzlich wieder mehr Wohneigentum zur Verfügung steht und das Angebot steigt. In dem Moment würde jeder versuchen seine Kapitalanlagen schnell zu möglichst noch hohen Immobilienpreisen zu verkaufen, um wenig Verlust zu erleiden, der sehr erheblich sein kann, wenn die Immobilie vollständig mit einem Kredit erworben wurde.
Immobilienblasen bilden sich häufiger in anderen Ländern. In Deutschland muss Wohneigentum mit einem gewissen Eigenkapital finanziert werden, was die Finanzierung grundsätzlich solider macht. Auch die Regulation der Bebauungen führt in der Regel kaum zu plötzlichen Wohnraumüberschuss. Das Risiko einer Immobilienblase ist damit hierzulande sehr gering.
Wie wird sich der Immobilienmarkt in den nächsten Jahren entwickeln?
Die Nachfrage an Eigentum und Wohnraum wird laut Prognosen auch in den nächsten Jahren Bestand haben und auf ein geringes Angebot treffen, was die Immobilienpreise weiterhin ansteigen lässt. Einzig die Schnelligkeit der Immobilienpreisentwicklung aus vergangenen Zeiträumen lässt potenziell etwas nach. Gleichzeitig bleiben auch die Zinsen auf einem niedrigen Niveau, was Immobilienkäufe überdies interessant macht. Die meisten Menschen zieht es immer noch in die Metropolen, doch viele entdecken auch mittelgroße Städte und das Umland für sich, wo die Immobilienpreise aktuell noch geringer sind. Das könnte sich damit in den nächsten Jahren jedoch ändern.
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