Sofern Sie mit dem Kauf einer Immobilie liebäugeln oder eine Wohnung mieten wollen, werden Sie irgendwann auf die Begrifflichkeiten Wohnfläche und Nutzfläche stoßen, die gleichsam in der Maßeinheit Quadratmeter in der Ausschreibung, dem Exposé und letztlich auch im Kauf- oder Mietverträge aufgeführt sind. Was aber meinen die Flächenangaben eigentlich, was gehört alles zur Wohnfläche und wie berechnet man diese? Wir haben uns nachfolgend näher angesehen, was es mit der Wohnfläche beim Immobilienkauf auf sich hat und warum Sie diese unbedingt vor Vertragsunterzeichnung prüfen sollten.
Das Wichtigste zur Wohnfläche beim Immobilienkauf auf einen Blick:
- Nicht alle Räume gelten als Wohnfläche.
- Es gibt zwei Wege, die Wohnfläche zu berechnen.
- Die Netto-Wohnfläche ist Grundlage für den Quadratmeterpreis.
Nutzfläche beim Immobilienverkauf
Alle Flächen einer Wohnung oder eines Hauses werden unter dem Begriff „Nutzungsfläche“ zusammengefasst. Gemeint ist damit, dass diese ihrem Zweck entsprechend genutzt werden. Die DIN 277-2:2005-02 normiert die Netto-Grundfläche in unterschiedliche Gruppen:
- Nutzfläche (NUF) – die Gesamtheit von Flächen, die gemäß der Zweckbestimmung genutzt werden. Aufgliederung nach Funktionen in:
- Wohnen und Aufenthalt
- Büroarbeit
- Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
- Lagern, Verteilen und Verkaufen
- Bildung, Unterricht und Kultur
- Heilen und Pflegen
- Sonstige Nutzungen
- Technikfläche (TF) – Flächen, auf denen technische Anlagen zur Ver- und Entsorgung bereitstehen
- Verkehrsfläche (VF) – Teile innerhalb eines Bauwerks, die zum Verkehr dienen und über die man im Notfall die Räume verlassen kann
Die Wohnfläche beim Immobilienkauf wird der Nutzungsfläche als „Wohnen und Aufenthalt“ zugeordnet.
Was gehört zur Wohnfläche?
Die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, regelt in Deutschland, was konkret zur Wohnfläche beim Immobilienkauf gehört und was nicht. Tatsächlich gehören nicht zwangsweise alle Räume zur Wohnfläche dazu.
Was gehört zur Wohnfläche beim Immobilienkauf?
- Zur Wohnung gehörende Räume wie Wohnzimmer, Bad, Küche, Arbeitszimmer usw. (100 %)
- Lichte Höhen größer als 2 m (100 %)
- Lichte Höhen von 1 bis 2 m (50 %)
- Beheizte Wintergärten (100 %)
- Nicht beheizte Wintergärten (
- Schwimmbad (50 %)
- Balkon/ Loggia (25 %, aber nicht mehr als 50 %)
- Terrasse (25 %, aber nicht mehr als
- Dachgarten (25 %)
Nicht zur Wohnfläche beim Immobilienkauf gehören:
- Kellerräume
- Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
- Waschküchen
- Bodenräume
- Trockenräume
- Heizungsräume
- Garagen
- Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen
- Geschäftsräume
Die Wohnfläche spielt eine entscheidende Rolle beim Verkauf- oder Mietpreis, daher ist es unerlässlich diese vor Vertragsabschluss genau zu prüfen.
Die Wohnfläche beim Immobilienkauf kann auf zwei Wegen berechnet werden: einmal nach dem Berechnungsverfahren der WoFlV und einmal nach der DIN 277.
Wohnflächenberechnung nach WoFIV
Die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV wird üblicherweise angewandt, wenn vorab nichts anderes vereinbart wird. Maßgeblich sind bei der Methode die sogenannten „lichten Maße“, die sich zwischen Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung ergeben, als Beispiel die Innenmaße von Türen und Fenstern. Alle zur Wohnung gehörenden Räume werden zu 100 % in die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV einbezogen. Dachschrägen zählen anteilig zur Wohnfläche. Dazu kommen Bauteile, die bei der Ermittlung der Grundflächen außer Betracht bleiben und in der Wohnflächenverordnung § 3 festgehalten sind.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Bei der DIN 277 zur Berechnung der Wohnfläche beim Immobilienkauf wird zunächst die Brutto-Grundfläche ermittelt. Das Ergebnis sind die Außenmaße in Quadratmeterzahl angegeben. Von der Summe werden im Anschluss die Konstruktionsflächen abgezogen, worunter Pfeiler, Schornsteine oder Nischen zählen. Es ergibt sich die Netto-Grundfläche. Diese wird wiederum, wie oben bereits erwähnt, in die jeweilige Nutzungsgruppe unterteilt, im Fall der Wohnfläche beim Immobilienkauf in die Gruppe „Wohnen und Aufenthalt“. Von der Netto-Grundfläche werden letztlich die Funktionsflächen wie Heizungsräume abgezogen.
Sie als Käufer haben die Möglichkeit eine Preisminderung zu fordern, sollte die Wohnfläche beim Immobilienkauf kleiner sein als angegeben. Haben Sie die Wohnung bereits abgenommen und die Wohnfläche wird im Mietvertrag festgehalten, müssen Sie die Tatsache erst beweisen. Daher ist es besonders wichtig, vor Abschluss des Vertrags eine fundierte Berechnung der Wohnfläche beim Immobilienkauf durchzuführen oder durchführen zu lassen. Sollte die Wohnfläche mehr als 10 % kleiner sein als vereinbart, haben Sie unter Umständen auch nach Abschluss des Kaufvertrags das Recht auf eine Rückzahlung.
Gerne unterstützen wir Sie, sollten Sie sich bei der Wohnfläche vor einem Immobilienkauf unsicher sein. Nehmen Sie dazu gerne Kontakt zu unseren iad Experten auf. Unsere Profis führen eine professionelle Immobilienbewertung für Sie durch und errechnen auf Grundlage fundierter Methoden die Wohnfläche beim Immobilienkauf.
