Wer in Deutschland eine Immobilie erbt, muss mit einer Besteuerung rechnen. Die sogenannte Erbschaftssteuer erhebt der Staat wie auf jedes andere Einkommen auch. Welche Summe die Erbschaftssteuer bei Immobilien letztlich ausmacht, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Entscheidend ist dabei nicht nur die Höhe.
Was genau ist die Erbschaftssteuer für Immobilien, wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien und wie berechnet man den Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer? Genau diesen Fragen haben wir uns in dieser kompakten Übersicht gewidmet.
Was ist die Erbschaftssteuer?
Die Erbschaftssteuer ist eine der vielen Steuern in Deutschland, die auf den Wert eines Vermögens erhoben wird, das durch Erbschaft oder Schenkung von einer Person auf eine andere übergeht.
Sie wird also immer dann fällig, wenn Vermögenswerte wie Geld, Immobilien, Unternehmensanteile oder andere Wertgegenstände vererbt oder verschenkt werden.
Wie eingangs erwähnt, hängt die Höhe der Erbschaftssteuer von verschiedenen Faktoren ab. Darunter der Wert des übertragenen Vermögens, der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser bzw. Schenker und Erben bzw. Beschenkten sowie einer der drei Steuerklassen mit Steuersätzen zwischen 7 % und 50 %, unter die der Erbe oder Beschenkte fällt. Damit wird die steuerliche Belastung gestaffelt. Bei Immobilien ist der Verkehrswert maßgeblich.
Bei der Erbschaftssteuer gibt es Freibeträge (zumeist zwischen 20.000 € und 500.000 €), die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch ausfallen und die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer entsprechend reduzieren. Die Steuersätze variieren ebenfalls je nach Höhe des vererbten Vermögens. Ziel der Erbschaftssteuer ist es, ein gerechtes Steuersystem sicherzustellen.
Es gibt aber auch Umstände, bei denen keine Erbschaftssteuer erhoben wird. Dazu aber später mehr. Zunächst schauen wir uns an, wie die Erbschaftssteuer für Immobilien berechnet wird.
Wie wird die Erbschaftssteuer für Immobilien berechnet?
Die Rechtsgrundlagen für die Erbschaftssteuer oder auch Schenkungssteuer sind komplex und so ist die Berechnung auch nicht allzu einfach. Handelt es sich bei einem Erbe um eine Immobilie, so greift nicht nur das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), sondern auch das Bewertungsgesetz (BewG), da neben Freibeträgen und Steuerklassen auch der Verkehrswert bei der Erbschaftssteuer einfließt.
Eine fundierte Wertermittlung durch einen professionellen Immobilienmakler legt dafür die Basis. Da Immobilien zumeist einen Wert in einem sechs- oder siebenstelligen Bereich mitbringen, können Sie bei der Erbschaftssteuer davon ausgehen, dass meist nur die allernächsten Verwandten einen Freibetrag erhalten.
Je näher Sie also mit einem Erblasser verwandt sind, desto höher fällt der Freibetrag aus und umso geringer ist die Erbschaftssteuer. Schließlich soll der Tod eines nahestehenden Angehörigen und dessen Erbe nicht zu einer finanziellen Belastung werden, was auch der Staat so sieht.
Die Freibeträge teilen sich wie folgt auf:
- Ehepartner: 500.000 €
- Kinder: 400.000 €
- Enkel, Geschwister, Onkel, Tanten, Neffen, Nichten, Cousins und Cousinen: 200.000 €
- Urenkel: 100.000 €
Zur Verdeutlichung: Jeder Elternteil kann mit den aktuellen Freibeträgen an jedes Kind 800.000 € steuerfrei weitergeben. Liegt die Erbschaft über den genannten Freibeträgen, fallen unterschiedlich hohe Steuersätze an. Maximal dürfen diese bei der Erbschaftssteuer 50 % betragen. Analog gilt dies auch bei Schenkungen, bei der die Weitergabe von Vermögenswerten wie Immobilien noch zu Lebzeiten erfolgt. Freibeträge können alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden.
Betrachtet werden muss allerdings immer der Einzelfall, denn es gibt auch zusätzliche sachliche Steuerbefreiungen und steuerliche Vergünstigungen.
Was hat sich 2023 bei der Erbschaftssteuer geändert?
Seit dem 1. Januar 2023 werden vererbte Immobilien steuerlich neu bewertet, indem nun verstärkt der aktuelle Verkaufswert als Bemessungsgrundlage herangezogen wird. Diese Anpassung reflektiert den signifikanten Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren und führt zu einer entsprechenden Erhöhung der Belastung durch die Erbschaftsteuer. Traditionell erfolgt die Wertermittlung über Vergleichs- oder Sachwertverfahren.
Ein Beispiel: Ein im Jahr 2004 erbauter Familienwohnsitz könnte durch die Neubewertung von 500.000 Euro auf 785.000 Euro im Wert steigen, was bei Vererbung eine erhebliche Mehrbelastung durch die Erbschaftsteuer nach sich ziehen würde. Primär betrifft dies Erben, die die Immobilie nicht selbst nutzen. Für selbstgenutzte Immobilien gelten Ausnahmen: Bei Vererbung an Kinder oder den Ehepartner, die in der Immobilie wohnen bleiben, fällt in der Regel bis zu einer bestimmten Wohnfläche keine Erbschaftsteuer an.
An den Freibeträgen, die die Erbschaftssteuer reduzieren, hat sich bisher nichts geändert. Allerdings wird eine Erhöhung aufgrund der gestiegenen Immobilienwerte und -preise auf politischer Ebene diskutiert.
Wann wird keine Erbschaftssteuer erhoben?
Nach den Bestimmungen des Erbschaftsteuergesetzes (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG) besteht die Möglichkeit, Immobilien im Erbfall unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei zu übertragen. Für den überlebenden Ehegatten entfällt die Erbschaftsteuer, wenn er das geerbte Familienheim für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren als Hauptwohnsitz beibehält. Ausnahmen von dieser Regel gelten, wenn der Auszug aufgrund zwingender, insbesondere gesundheitlicher Gründe erfolgt. Der Wert der Immobilie hat dabei keinen Einfluss auf die Steuerbefreiung.
Erben Kinder die Immobilie und nehmen sie diese innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall als ihren Hauptwohnsitz in Anspruch, bleibt die Übertragung ebenfalls steuerfrei, vorausgesetzt, die Immobilie wird zehn Jahre lang bewohnt. Diese Steuerbefreiung ist jedoch auf Immobilien mit einer Wohnfläche von maximal 200 Quadratmetern beschränkt. Übersteigt die Wohnfläche diesen Wert, wird für die darüber hinausgehende Fläche Erbschaftsteuer fällig, was vornehmlich bei Immobilien von hohem Wert relevant sein kann.
Alternative: Schenkung?
Ob eine Schenkung dem Vererben vorzuziehen ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Eine zentrale Rolle in der steuerlichen Planung spielt die Zehnjahresfrist für Schenkungen. Um die Steuerfreiheit der übertragenen Beträge effektiv zu nutzen, muss die Schenkung mindestens zehn Jahre vor dem Ableben des Schenkers vollzogen werden. Dieser Zeitraum ist entscheidend, da die steuerlichen Vorteile der Freibeträge bei Schenkung innerhalb dieser Frist nur einmal in Anspruch genommen werden können.
Durch eine vorausschauende Übertragung von Vermögenswerten kann somit die Erbschaft- und Schenkungssteuerbelastung für die Erben deutlich gemindert werden.
Dies erfordert jedoch eine sorgfältige und frühzeitige Planung, die sowohl die gesetzlichen Bestimmungen als auch die finanziellen und persönlichen Umstände des Erblassers und der Erben berücksichtigt.
In vielen Erb- und Schenkungsfällen ist die entscheidende Frage: Wie viel ist die Immobilie wert? Unsere iad Immobilienmakler führen für Sie gerne eine professionelle Immobilienwertermittlung durch.
