Eine professionelle Bewertung einer Immobilie erfordert eine sorgfältige Berechnung und sollte nicht übereilt durchgeführt werden. Aus diesem Grund geben wir keine schnellen Informationen heraus, sondern nehmen uns die notwendige Zeit, um den Wert der Immobilie präzise zu ermitteln. Wie aber gelingt eine professionelle Wertermittlung einer Immobilie und das selbst ohne technische Tools?
Genau das vermittelt Teamleader Platin und Certified Trainer Domenic Barth in seinem deutschlandweiten Coaching zum Thema Immobilienbewertung für das gesamte iad Netzwerk. In diesem Beitrag zeigt er, warum Sie sich für eine Wertermittlung immer an einen Profi wenden sollten.
Warum ist es so wichtig, eine fachgerechte Bewertung durchführen zu lassen?
Klar ist: Die präzise Bewertung einer Immobilie ist grundlegend, um einen realistischen Preis auf dem Markt zu erzielen. Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis wird potenzielle Käufer abschrecken, während ein niedriger Preis finanzielle Verluste für den Verkäufer bedeuten kann.
Die präzise Wertermittlung ermöglicht es, einen Preis festzulegen, der sowohl wettbewerbsfähig als auch marktgerecht ist.
Professionelle Makler kennen die gängigsten Bewertungstechniken und haben tiefe Einblicke in den Immobilienmarkt. Sie erkennen aktuelle Trends und können künftige Entwicklungen vorhersagen. Diese Fähigkeiten stellen sicher, proaktiv zu handeln und Sie als Kunde kompetent zu beraten.
Während moderne, automatisierte Bewertungstools hervorragende Unterstützung bei der Wertermittlung leisten, erfordern komplexe Sachverhalte fundierte Kenntnisse in manuellen Bewertungsmethoden. Diese Unabhängigkeit von Technologie, die unter anderem die iad Berater durch Domenic Barth in seinen Schulungen erlernen, stärken die fachliche Kompetenz und machen Bewertungsprozesse transparent und nachvollziehbar.
Domenic Barth, Immobilienberater im Landkreis Marburg-Biednkopf unterstreicht die Bedeutung dieser Fertigkeiten: „Jeder Makler sollte in der Lage sein, Immobilien manuell zu bewerten, ohne sich ständig auf Software zu verlassen.“ Er erklärt weiter, dass auch in seinem Marktumfeld mit vielen traditionellen Maklern und privaten Verkäufern, insbesondere in ländlichen Gebieten, professionelle Bewertungsfähigkeiten entscheidend sind, um die Erwartungen, Ansprüche und Wünsche von Kunden zu erfüllen.
Eben darum ist eine gründliche Ausbildung in der Immobilienbewertung für das Team und die Partner bei iad von großer Bedeutung. Solche Schulungen, wie sie Domenic Barth gibt, vermitteln umfassendes Wissen und Fertigkeiten, die erforderlich sind, um den Wert einer Immobilie akkurat zu bestimmen und somit den besten Service für Kunden zu gewährleisten.
Schwerpunkte der Wertermittlung
Die Wertermittlung ist komplex. Daher sollten Sie sich immer an einen Profi wenden. Um einen ersten Einblick zu gewinnen, haben wir Ihnen nachfolgend zusammengestellt, welche Anforderungen eine fundierte Wertermittlung stellt.
Welche Verfahren zur Wertermittlung gibt es?
Vergleichswertverfahren
Anwendung bei Wohnimmobilien
Wertbestimmung basiert auf Verkaufspreisen ähnlicher Objekte
Geeignet bei vielen vergleichbaren Transaktionen
Ertragswertverfahren
Einsatz bei vermieteten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern
Berechnung basiert auf potenziellen Mieteinnahmen
Berücksichtigt Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer
Sachwertverfahren
Genutzt für spezielle Immobilien wie Kirchen oder denkmalgeschützte Gebäude
Wertaddition von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen
Anpassungen für altersbedingte Wertminderungen
Welche Daten sind bei der Wertermittlung wichtig?
Bei der Wertermittlung einer Immobilie sind eine Reihe von Daten entscheidend, um einen genauen Wert feststellen zu können.
- Objektadresse: Die genaue Lage der Immobilie als Grundlage für die Wertermittlung.
- Außenbild: Ein aktuelles Foto der Außenansicht des Objekts, um den Zustand und die Attraktivität des Gebäudes zu dokumentieren.
- Baujahr: Das Alter der Immobilie, da es oft mit dem Zustand und dem Modernisierungsbedarf korreliert.
- Flächenberechnung, Grundstücksgröße, Anzahl der Zimmer: Diese Angaben geben Aufschluss über die Größe und Raumaufteilung.
- Renovierungen/Sanierungen: Informationen über kürzlich durchgeführte oder notwendige Renovierungen und Sanierungen.
- Bestehende Schäden: Kenntnisse über vorhandene Mängel oder Schäden, um die notwendigen Reparaturen in die Bewertung einzubeziehen.
- Preisvorstellung des Eigentümers: Anhaltspunkt für die Markterwartungen und als Vergleichsbasis.
Zusätzliche Informationen für Renditeobjekte:
- Nebenkostenaufstellung: Eine detaillierte Liste aller laufenden Kosten gibt Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit des Objekts.
- Mieterliste: Die Auflistung der aktuellen Mieter inklusive Mietdauer und Mietkonditionen ist wesentlich für die Bewertung der Einnahmenstabilität.
- Mieteinnahmen: Die Gesamtheit der Mieteinnahmen verdeutlicht das Ertragspotenzial der Immobilie und beeinflusst direkt den Wert.
Die einzelnen Schritte zur Wertermittlung
Schritt 1: Bestimmung der Objektart
Zu Beginn des Bewertungsprozesses einer Immobilie steht die Identifikation der Art des Objekts. Es ist entscheidend zu bestimmen, ob es sich um ein Wohnhaus, ein Gewerbeobjekt, ein Industriegebäude oder eine spezielle Immobilienart wie ein Krankenhaus oder eine Schule handelt.
Schritt 2: Welche Baukostengruppe ist für mein Objekt relevant?
Um den Wert einer Immobilie korrekt zu bestimmen, ist es wichtig, die passende Baukostengruppe zu identifizieren. Die Gruppen basieren auf dem Typ und der Nutzung des Gebäudes, wie Wohngebäude, Gewerbeimmobilie oder Sonderbauten, und beeinflussen maßgeblich die angenommenen Baukosten pro Quadratmeter.
Schritt 3: Den Gebäudestandard festlegen (Zustand der Immobilie)
Eine genaue Bewertung des Zustands, von „neuwertig“ bis „sanierungsbedürftig“, hilft dabei, den Wert realistisch einzuschätzen und ist entscheidend für die Preisfindung.
Schritt 4: Übertragung des Zustands (1/0,5) in den Baukostenrechner
Nachdem der Zustand der Immobilie festgelegt wurde, muss dieser in den Baukostenrechner übertragen werden. Dabei entspricht der Faktor 1 einem neuwertigen Zustand, während der Faktor 0,5 auf erheblichen Renovierungsbedarf hinweist, was die geschätzten Baukosten entsprechend adjustiert.
Schritt 5: Ermittlung der Standardstufe der gesamten Immobilie
Die Standardstufe wird ermittelt, indem alle Einzelbewertungen der Immobilienteile aggregiert werden.
Schritt 6: Vergabe der Modernisierungspunkte
Modernisierungspunkte werden vergeben, um Verbesserungen und Renovierungen, die über die Jahre vorgenommen wurden, quantitativ zu erfassen. Diese Punkte erhöhen den Wert der Immobilie, indem sie zeigen, dass in die Erhaltung und Verbesserung des Objekts investiert wurde.
Schritt 7: Ermittlung der Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre die Immobilie voraussichtlich noch genutzt werden kann, bevor größere Sanierungen notwendig werden. Die Berechnung ist entscheidend etwa für die Kalkulation von Abschreibungen.
Schritt 8: Eingabe der Daten in den NHK-Rechner
Nachdem alle relevanten Daten gesammelt und berechnet wurden, werden diese in den Normierten Herstellungskosten-Rechner (NHK) eingegeben. Dieses Tool berechnet basierend auf den eingegebenen Daten den Wert der Immobilie und dient als effektives Prüfmittel.
Wollen Sie den Wert Ihrer Immobilie kostenlos ermitteln lassen? Nehmen Sie dazu gerne direkt unverbindlich Kontakt zu Ihrem iad Berater in der Nähe auf.
Domenic Barth ist Immobilienmakler in Marburg-Biedenkopf und war der erste Makler, der 2021 dem iad Deutschland Netzwerk beitrat. Mittlerweile hat er sich als Team Leader Platin mit einem erfolgreichen Team über vier Ebenen hinweg etabliert. Sein Fokus liegt neben der Vermittlung von Immobilien auf dem Teamaufbau und der Entwicklung passiver Einkommensquellen. In regelmäßigen Webmeetings fördert er den Austausch im Team und bietet zielgerichtete Akquiseschulungen sowie individuellen Support an. Als Certified Trainer leitet Domenic zudem deutschlandweit Coachings zum Thema Immobilienbewertung für das gesamte iad Netzwerk.
